Ячейка или аккредитив

Покупка квартиры через аккредитив или банковскую ячейку


Бесплатная юридическая консультация:

Приобретение квартиры – удовольствие дорогое, можно даже сказать самое дорогое в жизни рядового человека. Сумму в несколько миллионов вы долго копили или будете выплачивать банку пол жизни, и поэтому никто не хочет быть обманутым квартирными мошенниками при покупке.

Оглавление:

Безопасность в этом вопросе занимает первые позиции, и как раз о ней мы сегодня поговорим.

Самое рискованное мероприятие в покупке недвижимости – это стадия расчета с продавцом. Когда речь идет о крупной сумме наличных, любой почувствует лёгкую дрожь в коленях: а вдруг обманут? Вдруг возьмут деньги и не исполнят свою часть договора? Или того хуже – отберут заветный свёрток физической силой?

Именно поэтому мы рекомендуем использовать оплату через аккредитив или банковскую ячейку.

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Большинство расчетов на вторичном рынке недвижимости происходит в наличном выражении. Продавцу хочется увидеть живые деньги, пересчитать их. Да и для покупателя порой выгоднее отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость, что можно провернуть только при расчете налом.


Бесплатная юридическая консультация:

Есть и минусы: транспортировка крупных сумм небезопасна в принципе, а ввиду участившейся фальсификации дензнаков продавцу придется проверять купюры и платить за это комиссию.

Самая сложная формальность состоит в том, что официально переход права собственности происходит только после регистрации договора купли-продажи (а это 12 дней после подачи полного пакета в государственный орган, или 5 дней для ипотеки). Отсюда вопрос: когда передавать денежную сумму? Может ли продавец отозвать продажу, получив деньги?

Если вы отдадите деньги до регистрации, то продавец действительно может отказаться от операции, а если производить расчет после регистрации, то уже покупатель может «кинуть» предыдущего собственника. Во избежание подобных рисков идеальным вариантом является банковская ячейка.

Банковская ячейка – это своеобразный сейф, который используется для хранения денег, документов и прочих ценностей. Она резервируется обеими сторонами на тот самый опасный срок, чтобы продавец смог получить доступ к деньгам, если сделка осуществилась, или покупатель – если передачи права не произошло.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью производится на специальных условиях, которые обсуждаются в договоре. Как правило, ячейка визируется на 1 месяц. Покупатель отправляет деньги на ответственное хранение, а продавец получает к ним доступ только при предъявлении зарегистрированного документа о купле-продаже. Если вдруг сделка не прошла – вы просто забираете деньги по истечении срока визирования ячейки и ищите новую квартиру. Таким образом, обе стороны застрахованы от обмана.


Бесплатная юридическая консультация:

В этой статье вы можете прочитать, как визируется банковская ячейка в Сбербанке при продаже квартиры, цены, сроки и адреса отделений, оборудованных сейфовой комнатой.

Покупка квартиры через аккредитив

Что такое аккредитив при покупке квартиры?

Аккредитив используется для безналичной формы расчетов, выглядит как условное обязательство банка. То есть, банк хранит на счете деньги покупателя до того момента, как продавец предоставит документы, подтверждающие переход права.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив имеет безналичную форму: здесь уже невозможны махинации со стоимостью квартиры, так как все суммы отражаются документально в договоре.

Плюсы аккредитивной формы:

  • Безнал освобождает от необходимости проверки купюр;
  • Договор аккредитива позволяет установить собственные правила, перечень документов и условия расчетов;
  • Минимизация рисков для обеих сторон сделки;
  • Контроль за операцией третьим лицом – банком, который несет ответственность за соблюдение пунктов договора;
  • Продавец получит деньги только при предъявлении правильно оформленных и зарегистрированных документов;
  • Изменения условий сделки происходят только по обоюдному согласию сторон;
  • Деньги на сделку хранятся в надежном месте под суровой охраной банка;
  • Покупатель избавляется от необходимости транспортировки крупных сумм;
  • Гарантии возврата денег при условии, если сделка не состоялась;
  • Аккредитив можно пролонгировать;
  • Пор истечению срока аккредитива, деньги автоматически возвращаются на счет покупателя.

Схема расчетов с применением аккредитива:

1. Заключение договора между покупателем и продавцом о способе расчета через аккредитив;

2. Согласование с банком условий договора и порядка расчетов;


Бесплатная юридическая консультация:

3. Покупатель открывает счет в банке (или использует имеющийся счет) и оформляет аккредитив;

4. Банк открывает аккредитив и передаёт оригинал договора продавцу;

5. Банк переводит деньги на счет продавца при предъявлении установленного договором пакета документов (желательно, чтобы счет был в том же банке, во избежание большой комиссии).

Рекомендуем открывать аккредитив в том банке, где у обеих сторон имеются счета: это не только упростит, но и ускорит расчеты.

Схема аккредитива может применяться не только в отношении недвижимости. Вы также можете использовать её при покупке дорогостоящих товаров, оборудования, автомобиля и пр. Банк, как заинтересованное лицо, всегда поможет вам в оформлении документов, проконсультирует по правовым вопросам, разъяснит платежные условия.


Бесплатная юридическая консультация:

Что выгоднее – аккредитив или банковская ячейка?

С точки зрения безопасности, оба варианта приемлемы одинаково. Однако безналичная форма расчетов через аккредитив зачастую обходится дороже за счет высокой комиссии банка (до 5%), обязательства по налогообложению сделки и отсутствие возможности фиктивно занизить сумму сделки.

Банковская ячейка обходится гораздо дешевле: рублей за 30 дней, при этом вы можете существенно сэкономить на налогах, отразив любую сумму в договоре купли продажи, ничем не рискуя.

Источник: http://banks.is/publ/335-pokupka-kvartiry-cherez-akkreditiv-ili-bankovskuyu-yacheyku

Банковская ячейка или аккредитив — что лучше при сделках с недвижимостью?

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат. Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.

В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)

В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средств


Бесплатная юридическая консультация:

Продавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).

Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.

В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Бесплатная юридическая консультация:

Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьейФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.

Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Источник: http://estimate-estate.ru/article.php?idarticle=73

Сделки с недвижимостью: что выгоднее – аккредитив или аренда банковской ячейки

Преимущества и недостатки описывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU


Бесплатная юридическая консультация:

Купля-продажа недвижимости — дело не рядовое для среднестатистического российского гражданина. А потому порядок проведения расчетов по данной сделке волнует как продавца, так и покупателя.

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Учитывая такие обстоятельства, на рынке недвижимости сформировалось два варианта расчетов по договорам купли-продажи.

Аккредитив Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:


Бесплатная юридическая консультация:

— продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;

— приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;

— банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;

— продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Какие же документы может затребовать банк для подтверждения официального перехода права собственности? Обычно это договор купли-продажи, который прошел государственную регистрацию.


Бесплатная юридическая консультация:

Некоторые банки запрашивают выписку из единого государственного реестра, подтверждающую регистрацию права собственности покупателя на приобретенную квартиру. Но это уже, как говорится, детали. У каждой кредитной организации свои требования, и к ним надо быть готовым.

Особо стоит подчеркнуть – аккредитив может быть отзывным или безотзывным.

Безотзывный аккредитив означает, что банк не вправе изменить или отменить обязательство уплатить указанную в аккредитиве сумму без согласия всех сторон, а именно: покупателя, продавца и подтверждающего банка.

Отзывный аккредитив, напротив, дает банку право отменить или изменить аккредитив без предварительного согласия других лиц.

Хотя у аккредитива как у формы оплаты есть много положительных сторон, у него есть и ряд существенных недостатков. К таковым практика относит сложный и объемный документооборот, который осуществляется с целью контроля каждого этапа сделки и, конечно же, наличие банковских комиссий за данную услугу. Как правило, комиссия считается от суммы сделки и составляет от 0,5% до 2-5%. Понятно, что комиссия увеличивает стоимость имущества и затраты граждан. К отрицательным моментам стоит также отнести тот факт, что при оформлении аккредитива участники соглашения указывают полную и рыночную стоимость объекта, что впоследствии сказывается на налогообложении как сделки, так и самой недвижимости. В сторону увеличения, понятно.


Бесплатная юридическая консультация:

Банковская ячейка Учитывая данные нюансы, большое распространение получил такой способ расчетов, как оплата через банковскую ячейку.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Однако перед визированием договора аренды стороны, как правило, согласовывают условия и бумаги, при наличии которых будет открыта ячейка.

Например, в течение первых 25 дней ячейку может открыть только продавец, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи или нотариальную копию свидетельства о праве собственности объекта на имя покупателя, а с двадцать шестого по тридцатый день – покупатель, предъявив свой паспорт.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована за указанный период, клиенты могут пролонгировать договор.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.


Бесплатная юридическая консультация:

Да и стоимость аренды относительно невысока. Она зависит от размера ячейки и срока аренды и составляет от 1000 до 5000 руб. в месяц у различных банков. В любом случае это дешевле аккредитива.

Не стоит думать, что при расчете через банковскую ячейку стороны договора никак не рискуют. В моей практике был прецедент, когда продавец квартиры сразу после регистрации сделки обратился в банк и, сославшись на утерю ключа от сейфа, получил доступ к его содержимому и забрал денежные средства. Казалось бы, в чем проблема, ведь они и так предназначались ему? Все дело в том, что в ячейке хранилась и его собственная расписка, а стороны сделки договорились о совместном посещении сейфа, чтобы покупатель забрал расписку, а продавец деньги. Ключ от ячейки был и у покупателя, и он ошибочно полагал, что продавец не сможет добраться до ее содержимого. Результатом подобного обмана стал двухлетний судебный процесс, в котором с огромными усилиями покупателю удалось доказать факт оплаты по договору, когда продавец был совсем близок к расторжению договора и возврату в свою собственность жилого помещения, напомню, и это притом что денежные средства он получил в полном объеме.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Аналитика рынка недвижимости, еженедельные и ежемесячные индексы рынка недвижимости и другие полезные и интересные материалы о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике.

Источник: http://www.irn.ru/articles/36562.html


Бесплатная юридическая консультация:

rv-mo.ruРегиональные вести Московской области

Концерт в честь 8 марта в городском поселении Воскресенск

Открытый Турнир по БРЕЙК-ДАНСУ г. Коломна

Горячий ветер 2018

Коломенский кайт клуб «Семь ветров» при поддержке Комитета по физической…

Как Валерий Шувалов снег убирал в 2016 году

Руководитель администрации города Валерий Шувалов проверил лично, как происходит расчистка…

Потапенко Жжет на МЭФ (08.12.15)

В доме красногорского стрелка нашли долговые расписки Рассказова

В доме убийцы нашли черную бухгалтерию, где фигурируют крупные суммы,…

Дальнобойщики на митинге в Тюмени

Протестные выступления жителей Подмосковья против варварской застройки и геноцида местного…

Дальнобойщики против «Платона»

Дальнобойщики бастуют по всей России. «Недовольство растет. Власти это замалчивают».…

Система сбора денег с грузовиков «Платон» работает как финансовая пирамида

Банковская ячейка или аккредитив — что лучше при сделках с недвижимостью? Аккредитив или банковская ячейка что лучше

Аккредитив при покупке недвижимости. Договор аккредитива

Покупка недвижимости относится к категории операций с большим риском, поэтому продавец может потребовать совершать сделку только с использованием аккредитива. Это вполне объяснимо, так как расчеты с использованием такой системы – это самый надежный вариант для обеих сторон. Именно поэтому требуется подробно рассмотреть не только, что это такое, но и как оно работает в реальности.

Сделки с недвижимостью

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.


Бесплатная юридическая консультация:

Важно понимать, что сделка купли-продажи будет признана состоявшейся исключительно в случае успешной регистрации договора купли-продажи в соответствующих регистрирующих структурах. Вполне реальна такая ситуация, когда договор подписан, и даже отнесен покупателем в органы регистрации, но тут продавец передумал продавать свою недвижимость. Он направляется в Росреестр, чтобы забрать заявление о намерении реализовать недвижимость.

В таких случаях возникает проблема, особенно если на этот момент деньги уже были переданы продавцу. Для их возврата потребуется обращаться в суд, что является довольно длительным и затратным делом. Тут получается ситуация, когда и заплатить сразу нельзя, но и не отдать деньги тоже не получится, ведь у продавца не будет гарантии, что покупатель после регистрации отдаст деньги. В этом случае для обеих сторон велик риск остаться как без денег, так и без квартиры.

Общая характеристика

Аккредитив – это одна из современных форм расчетов безналичным способом, используемая для взаимодействия продавца и покупателя. По сути – это гарант безопасности и законности осуществления любых сделок. Для физических лиц аккредитив при покупке недвижимости обладает таким неоспоримым преимуществом, как и все операции в безналичной форме: это отсутствие необходимости наличия большой суммы денег на руках, а также беспокойства за их транспортировку. При оформлении аккредитива покупатель уполномочивает банк на перевод определенной суммы денежных средств на счет продавца после того, как им будут выполнены и подтверждены определенные обязательства по договору.

Практическое применение

Если говорить о том, как применить аккредитив при покупке недвижимости, то тут есть определенные особенности. Схема расчетов в данном случае выглядит определенным образом. Между покупателем и продавцом оформляется договор о том, что для взаиморасчетов по сделке будет использоваться именно такая форма. Договор аккредитива содержит всю информацию о том, какие будут использованы условия оплаты и способы извещения сторон, а также реквизиты участников сделки.

Покупатель должен обратиться в банк, который его обслуживает, чтобы оформить там аккредитив. В обслуживающем банке продавца тоже открывается специальный счет. На него банком покупателя будут перечислены финансовые средства со счета его клиента. Получается, что средства на аккредитивном счете продавца обычно находятся еще до начала оформления сделки. В этом и состоит суть защищенности для обеих сторон.


Бесплатная юридическая консультация:

Как получить средства

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Необходимое документарное подтверждение

Такой тип сделок, как покупка недвижимости, предполагает предоставление договора купли-продажи дома или квартиры, который прошел процедуру государственной регистрации. Некоторыми банками запрашиваются выписки из единого государственного реестра прав, которые подтвердят право собственности покупателя на купленную недвижимость. При нахождении счетов продавца и покупателя в одном и том же банке схема становится значительно проще.

Преимущества аккредитива

Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то тут имеется целый комплекс преимуществ для обеих сторон сделки. Для продавца это будет гарантия получения денежных средств в полном объеме от покупателя. Деньги будут находиться на аккредитивном счете покупателя уже на момент заключения сделки, поэтому он будет уверен в их сохранности. Банк гарантирует оплату в том случае, если продавец представит все требуемые документы и будет соблюдать условия аккредитива.

Покупатель может рассчитывать на полную гарантию сделки: если по каким-то причинам сделка не состоится, то возврат денежных средств будет произведен в полном объеме. Если продавцом не будет выполнено хоть одно условие аккредитива, то платеж банком не будет произведен.

Покупка недвижимости с использованием аккредитива позволяет не вносить предоплату или оплачивать сделку по частям.


Бесплатная юридическая консультация:

Безналичный способ взаимодействия является безопасным и удобным.

За соблюдением условий договора пристально следят третьи лица, то есть банкиры. Если использовать аккредитив при покупке недвижимости, то в правильности и законности его оформления заинтересованы не только участники сделки. Кредитные организации в данном случае тоже несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. В данном случае гарантировано, что исполняющим банком для оплаты не будут приняты поддельные или не до конца оформленные документы по сделке. Когда гарантом сделки выступает кредитное лицо, то есть используется аккредитив при покупке недвижимости, то это всегда является признаком надежности.

Недостатки аккредитива

При том что такая форма взаиморасчетов имеет целый комплекс положительных моментов, есть тут и определенные недостатки. Документооборот довольно сложен, так как на каждом этапе сделки требуется его тщательный контроль. Оформление договора аккредитива и проведение операций по нему обычно сопровождается необходимостью оплаты комиссии. Обычно ее сумма зависит от суммы сделки.

Почему не используется

Мало кто сейчас использует при покупке недвижимости аккредитив. Сбербанк уже давно предлагает своим клиентам воспользоваться такой защищенной услугой. Такую форму взаиморасчета часто сравнивают с использованием банковских ячеек, однако используют его гораздо реже. Методы имеют сходства, но есть и сильные различия. Использование ячейки предполагает наличие денег в физическом проявлении, а для второго случая – это безналичные расчеты, и в этом и состоит аккредитив. Сбербанк предоставляет оба варианта, однако чаще всего клиенты останавливаются на первом из них.

Связано это со многими моментами. Внесение клиентом средств в банковскую ячейку производится тайно, то есть он не разглашает банку ее содержимого. В этом случае у продавца не может быть уверенности в честности покупателя. И в этом случае банк не несет никакой ответственности, даже если уже будет заключен договор купли-продажи. Аккредитив в этом случае защищает обе стороны, так как кредитное учреждение несет ответственность за любые нарушения при оформлении сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Заключение

Применение при покупке недвижимости аккредитивной формы расчетов признается специалистами хорошим вариантом. Банки заинтересованы в успехе проводимой сделки, поэтому тщательно будут следить за ней на каждом этапе.

Аккредитив или банковская ячейка. Какой вид расчета за квартиру лучше выбрать

Аккредитив представляет собой одну из распространённых банковских услуг. Кредитное учреждение, имеющее поручение клиента, обязуется снять с его счёта определенную сумму и предоставить деньги в виде платежа получателю аккредитива в случае, если указанное лицо представит оговоренные документы.

Другими словами, механизм тот же, что и при проведении операции с использованием банковской ячейки, однако в случае расчёта по аккредитиву переводится безналичная сумма.

Банк, передающий деньги продавцу, называют банком-исполнителем; а то кредитное учреждение, что в котором аккредитив открывается для покупателя, именуется банком-эмитентом. Однако обычно операция производится в одном банке. Продавец предоставляет документы, касающиеся:
  • продажи квартиры;
  • перехода права собственности.

Если этот способ исполнения аккредитива полностью соблюдён, тогда на имя продавца будут перечислены деньги.

  1. Депонированный (покрытый) аккредитив. Банк-эмитент производит перевод средств на счет банка-исполнителя.
  2. Гарантированный (непокрытый) аккредитив. Эта операция представляет собой хранение денег на счёте банка-эмитента до определенного момента, пока условия аккредитива не будет исполнены.
  3. Отзывные и безотзывные аккредитивы. Банк-эмитент вправе отозвать обратно аккредитив из банка-исполнителя или же не имеет такой возможности.

Юрист по банковским делам советует клиентам, занимающимся вопросами покупки-продажи квартиры, использовать покрытый безотзывной аккредитив. Тогда единовременно будут соблюдены интересы и покупателя, и продавца, и задействованных банков.


Бесплатная юридическая консультация:

Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.

Проблемы при расчёте через аккредитив

Эта операция считается более надёжной, чем расчёт через банковскую ячейку, но вместе с тем более сложной.

  1. Аренда ячейки обойдётся дешевле.
  2. Расчёты в случае оформления аккредитива производятся не сразу, чего не скажешь о передаче денег через ячейку.
  3. Не всякий банк занимается осуществлением таких операций.
  4. Придется выплачивать банку дополнительные комиссии, так как деньги еще понадобится обналичить.
  5. В процессе открытия аккредитива потребуется собирать много документов. Заниматься всем этим ради проведения единственной операции не всегда целесообразно.

А чтобы облегчить сложный процесс и обезопасить своё положение продавца или покупателя, желательно воспользоваться помощью юриста по банковским делам или адвоката, решающего проблемы, что могут возникнуть в процессе покупки-продажи недвижимости.

Проблемы покупателя с возвратом денег, если сделка срывается


Бесплатная юридическая консультация:

Банк-исполнитель притормозит процесс возврата перечисленных ему средств. Потребуется судебное разбирательство. И только после того, как адвокат по банковским спорам докажет правоту клиента-покупателя, деньги будут возвращены на счёт банка-эмитента.

Также часто возникают проблемы, когда мошенники-продавцы предоставляют в банк фальшивые документы. Исполняющий банк не обязан убеждаться в их действительности, сверять со сведениями, внесёнными в ЕГРН, проверять подлинность подписей и пр. То есть в данной ситуации могут возникнуть те же проблемы, что и в случае проведения операции через банковскую ячейку.

Кроме того, далеко не все участники таких операций приходят в восторг, когда узнают, что сделкой заинтересовались сотрудники ФНС, ведь банки обязаны сообщать в эту службу о проведении клиентами крупных операций.

Так что граждане, продающие или приобретающие жилую квадратуру, должны самостоятельно решить, какой способ расчёта для них окажется максимально удобным. А юрист по недвижимости или по банковским делам предоставит им более подробную консультацию.

Наши юристы предоставляют консультации и юридическую помощь по всей России — без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге мы работаем круглосуточно. Задавайте свои вопросы через формы онлай консультации или звоните по телефону в Москве или по телефону в Санкт-Петербурге.

Читайте также публикации юридической тематики:

Консультация юриста в Москве

Консультация юриста в Санкт-Петербурге

ЯЧЕЙКА ИЛИ АККРЕДИТИВ? | Квартирные истории

Почти во всем мире банковская ячейка считается анахронизмом. Там при сделке купли-продажи квартиры взаиморасчеты между клиентами проходят через аккредитив. Все же безналичный расчет – это не только удобно, но и более безопасно. Но почему тогда у нас эта форма пока не очень приживается?

Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ – Брокеридж»

по правовым вопросам

Безналичные расчеты, и в частности, аккредитив, действительно, обеспечивают спокойствие участников сделки за сохранность денежных средств, а также легальность платежей и документальное подтверждение факта оплаты.

Но, как показывает практика, аккредитивом пользуются крайне редко. Почему же этот вид расчетов у нас не приживается? Это можно попытаться объяснить тем, что на данный момент банки не готовы открывать аккредитивы по расчетам между физическими лицами. А если и идут на это, то не очень охотно. Возможно, из-за несопоставимых (по их оценке) с получаемой выгодой трудозатрат, связанных с открытием для каждого участника сделки расчетного счета, а возможно и из-за того, что не отработана сама технология, выше риски, связанные с человеческим фактором.

Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор»

Конечно, аккредитив гораздо лучше и безопаснее, но только в том случае, если обе стороны сделки согласны на безналичный расчет. Российские продавцы редко соглашаются на подобные варианты, в нашей стране безналичный расчет характерен скорее для организаций, чем для физических лиц. Наши люди просто к этому еще не привыкли. Психологически им лучше ячейка, это понятнее. К примеру, зачем еще совсем недавно велись расчеты в долларах? Непонятно. Просто была выработана привычка. Так и с аккредитивами….

Кроме того, продавцы пока не слишком доверяют безналичному расчету, он не осязаем, деньги переходят на счета без их контроля. В случае ячейки, продавец сразу видит деньги и у него нет обеспокоенности что он их не получит. Например, счет перепутают, или банк разорится. Да и многие еще не хотят «светиться» перед налоговыми органами, потому как здесь сделка до миллиона не пройдет. В договоре нужно указывать полную стоимость квартиры. А если она была в собственности менее трех лет? Тогда любая проверка – и продавец попадает на налог. Вот когда отменять этот порог в 3 года, тогда может быть люди будут и более активно пользоваться аккредитивами.

Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость»

Я всегда своим клиентам предлагаю произвести расчеты безналичным способом. Но менталитет наших граждан пока такой, что они предпочитают ячейку. Что делать, это их право. В моей практике были случаи, когда в ячейке оказывались лишние деньги или их не хватало, но не было случая, чтобы случались какие-то ЧП. А такие случаи бывают. Не так давно была попытка получения доступа к ячейке по поддельным документам. И хотя документы были изготовлены профессионально, но что-то банковских клерков смутило, и они сделали запрос в учреждение юстиции, прошла ли данная квартира регистрацию. Оказалось, что нет.

Так что банковская ячейка – это хорошо, но аккредитив лучше. Думаю, что в скором времени мы перейдем на безналичные формы расчетов. Когда – то же и банковская ячейка отвергалась клиентами, все взаиморасчеты производились в офисе компании, в машине клиентов и в лучшем случае у нотариуса. Мы же знаем, что все новое у нас внедряется очень тяжело.

Елена Валеева, президент агентства недвижимости «Светлый град»

Действительно, банковская ячейка не дает полной гарантии сохранности денег. Я знаю случаи, когда люди приходили в банк, а денег в ячейке не оказывалось. Наших клиентов бог миловал, но тоже пришел однажды продавец квартиры получать деньги, открыл сейф, а там оказались мятые купюры и совсем другого достоинства. Сумма, правда, не уменьшилась. А когда клиент хотел выяснить, почему так произошло, то банковские служащие стали на него кричать. Мол, некуда же не пропали ваши деньги, а что в других купюрах, то может вы с покупателем сами такие заложили. И только, когда тот поднял шум, то его пригласили в кабинет руководства и извинились перед ним за недоразумение. Так что в банке все возможно.

Безусловно, безналичные расчеты намного безопаснее, но наши люди, наверное, в силу менталитета на это не идут. А вот иностранцы даже не понимают порой, что такое банковская ячейка. Они только с помощью аккредитива или другим способом, но по безналичному расчету.

Но бывают ситуации, когда ячейка оказывается в выигрыше. Если, к примеру, у банка отозвали лицензию, то все расчеты прекращаются, а вот ячейкой вы можете пользоваться еще примерно полгода.

что лучше банковская ячейка или аккредитив

Главное условие безопасности сделки с недвижимостью для покупателя – получение продавцом денег после перехода права собственности, в то время как покупатель заинтересован в максимальной степени гарантировать себе, что он эти деньги получат. Так как риски высоки (что в первую очередь связано с высокой стоимостью объектов недвижимости относительно других товаров) и возможны ситуации, когда одна сторона получит интересующее раньше другой, то на рынке традиционно применяются инструменты, призванные гарантировать и сбалансировать интересы обеих сторон – это банковская гарантия и аккредитив.

Цель данной статьи – подробно описать схему с применением обеих инструментов и сравнить их, показав максимально объективно преимущества каждого из них.

Итак, банковская ячейка – это предоставляемое банком хранилище, в которое покупатель закладывает деньги до перехода права собственности, а продавец извлекает их после перехода.

Аккредитив (в рамках данной статьи будем говорить о безотзывном аккредитиве в том понятии, в котором он определен в статье ГК РФ) – это специальный счет, на который покупатель зачисляет денежные средства до момента государственной регистрации, и с которого покупатель имеет право их снять (точнее, с которого они будут перечислены на его счет) после государственной регистрации при предъявлении заранее оговоренного сторонами пакета документов.

Чтобы было понятнее, рассмотрим детальнее основные этапы сделки с каждым инструментом.

Банковская ячейка

В выбранном банке стороны подписывают договор банковской ячейки. В договоре 2 стороны: продавец и покупатель.

В договоре оговаривается, что стороны имеют однократный доступ к ячейке – это защищает продавца от возможных частичных снятий денежных средств покупателем. В договоре указывается список документов, под которые покупатель откроет ячейку – это документы, которые будут свидетельствовать о том, что собственность на квартиру перешла к покупателю (список варьируется, обычно это договор купли-продажи со штампом Росреестра и/или выписка из ЕГРП, где в качестве нового собственника указан покупатель квартиры)

В банке обе стороны проводят пересчет закладываемых денежных средств

Продавец убеждается, что в ячейку положена верная сумма. Для большей точности могут быть использованы предоставляемые банком (бесплатно или за дополнительную плату) машинка подсчета купюр и машинка для проверки подлинности купюр (просвечивания их ультрафиолетом).

Покупатель закладывает денежные средства в ячейку и закрывает её. Ключ от ячейки остается у покупателя.

В этой идее – весь смысл данного инструмента. С одной стороны, продавец убеждается в наличии у покупателя нужной суммы денежных средств. С другой стороны, он их получит только после перехода права собственности к покупателю. Такая схема позволяет сбалансировать интересы обеих сторон в сделке (покупатель хочет получить квартиру, продавец хочет получить деньги).

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Тут важно обратить внимание на тот факт, что если процесс регистрации затянется ( из-за ошибок в документе, из-за приостановки сделки одной из сторон на основании возможностей, предоставляемой статьейФЗ), то срок, в течение которого продавец сможет открыть ячейку, может истечь. В этом случае сторонам будет нужно подписать дополнительное соглашение к договору банковской ячейки и изменить условия доступа.

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры. Покупатель передает ключ от ячейки в обмен на расписку в получении денег.

Формально даже после перехода права собственности до момента оплаты (передачи расписки) квартира остается в залоге у продавца. Передача расписки означает снятие залога для покупателя, а передача ключа открывает для продавца доступ к ячейке.

Банковский аккредитив

Покупатель открывает непокрытый аккредитив в своем банке – документ, на основании которого банк перечисляет денежные средства в банк продавца и указывает перечень документов, под которые продавец может получить эти денежные средства в своем банке (не исключена схема, когда имеет место один и тот же банк, который обслуживает интересы и покупателя, и продавца).

В договоре оговаривается перечень средств, под которые продавец сможет получить деньги (раскрыть аккредитив) – обычно это тот же самый набор документов, под которую открывается и банковская ячейка.

Банк покупателя отправляет продавцу авизо – документ, в котором указывается, что в его адрес перечислена указанная сумма, которая будет ему выплачена при выполнении указанных в авизо условий.

Авизо играет ту же роль, что и пересчет денег в случае банковской ячейки – это гарантия продавцу, что у покупателя нужная сумма имеется в наличии и она обязательно будет ему выплачена после перехода права собственности на объект недвижимости.

Стороны подписывают договор купли-продажи и сдают документы на регистрацию в Росреестр.

Росреестр регистрируют смену права собственности, ставя штемпель на договоре купли-продажи для обеих сторон сделки и выдавая (при необходимости) выписку из ЕГРП с данными нового собственника.

Как и в случае с банковской ячейкой, продавец может получить свои деньги лишь в заданный срок (это делается для того, чтобы покупатель без проблем вернул свои деньги, если сделка не состоится). Поэтому, если сделка затягивается по техническим причинам, стороны могут изменить сроки раскрытия аккредитива (некоторые банки берут за это дополнительную комиссию).

Стороны в согласованным ими в момент подписания договора купли-продажи срок подписывают акт-приемки передачи квартиры.

Продавец имеет на руках весь необходимый пакет документов, под который происходит раскрытие аккредитива.

Из приведенных выше таблиц видно, что

оба инструмента гарантирования сделки с недвижимостью отличаются в первую очередь техническими моментами

к таким отличиям можно отнести порядок закладки и снятия денег, способы обмена сообщения между сторонами и т.д. Однако основная идея остается общей – инструменты гарантируют продавцу наличие денег у покупателя до сделки, но при этом позволяют их получить лишь после сделки (тем самым гарантируя покупателю, что он лишится своих денег лишь в том случае, если приобретет недвижимость). Здесь мы описали общую схему, не вдаваясь в детали, как данная схема защищает стороны, если что-то пойдет не так (риск недобросовестных действий контрагента). Если интересно узнать этот вопрос детальнее, на Estimate-estate.ru есть подробная статья

Тем не менее, ряд отличий все же есть, на которые хотелось бы обратить ваше внимание, если вы выбираете между банковской ячейкой и банковским аккредитивом, планируя сделку с недвижимостью:

Многие плюсы аккредитива являются прямым продолжением плюсов безналичных расчетов в целом. В случае ячейке необходим пересчет купюр, проверка купюр в ультрафиолете, что минимизирует риск, но все же вероятность ошибок полностью исключить нельзя. При аккредитиве же точная сумма известна заранее, продавец её увидит в полученном от банке авизо. Во-вторых, деньги на аккредитивный счет покупатель может перевести безналично, что избавляет его зачастую от необходимости возить по городу существенные суммы денег (подвергая себя риску ограбления, потери суммы и т.д.).

Стоимость обслуживания может сильно варьироваться в зависимости от выбранного банка (кроме того, если сделка ипотечная, то выбирать сторонам зачастую не приходится), но все же в среднем услуги банковской ячейке обойдутся сторонам немного дешевле, чем открытие аккредитив. Впрочем, разница едва ли будет слишком большой и решать, перевешивает ли она все прочие достоинства аккредитива, только участникам сделки.

Безналичные платежи за недвижимость удобнее для покупателя исходя из особенностей отечественного семейного законодательства. Если покупатель состоит в браке, и квартира покупается на средства, вырученные от продажи другой квартиры, которая принадлежала ему до брака, то в случае развода ему будет гораздо проще доказать, что квартира приобретена именно на его личный (добрачный) капитал, а значит, и при разводе новая квартира должна остаться за ним (либо он сможет претендовать на большую долю в ней, если имеет место доплата). В случае с ячейкой у бывшего супруга / супруги остается больше шансов доказать, что квартира куплена на общие средства, так как проследить оборот наличных купюр гораздо сложнее.

Банковская ячейка по-прежнему остается более привычным инструментом для всех участников рынка недвижимости. Если одна из сторон сделки не до конца понимает, как работает аккредитивная схема (хотя ничего сложного в ней нет, но далеко не всегда продавцы и покупатели обладают необходимыми юридическими и финансовыми знаниям), она будет её воспринимать как дополнительный риск для себя, который ей сложно контролировать. Психология людей зачастую достаточно консервативна, особенно в ситуациях, касающихся крупных сделок.

Аккредитив является более удобной схемой для покупателя, если он все же пойдет навстречу и согласится указать в договоре купли-продажи не ту сумму, которую фактически заплатит за квартиру. Мы настоятельно рекомендуем покупателям не делать это, однако, в случае признания сделки недействительной (в том числе от обстоятельств, независящих от воли сторон), он получит дополнительное доказательство фактически уплаченной суммы (в противном случае продавец ему вернет, скорее всего, лишь сумму, которая указана в договоре).

Лично на мой взгляд, аккредитив все же удобнее для сделок с недвижимостью, но выбирать, конечно, исключительно вам, уважаемые продавцы и покупатели!

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группамВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, либозарегистрируйтесь . Авторизация через:

Similar articles:

Договор аккредитива при покупке недвижимости как оформить — условия в Сбербанке

Аккредитив: что это?

Аккредитив Сбербанка для физических лиц

Безакцептный аккредитив — что это такое, безотзывный покрытый, открытие, обязательство произвести платеж

Аккредитив: что это простым языком? Аккредитивная форма расчетов.

Аккредитив при покупке квартиры — виды, условия договора

Покупка или продажа квартиры – сделка, к которой нужно относиться со всей ответственностью. Прежде чем подписывать договор купли-продажи необходимо удостовериться в том, что все договоренности между покупателем и продавцом достигнуты и ни кто из них не захочет отказаться от своих обязанностей по данному соглашению в самый последний момент.

Договор с аккредитивом – надежный вариант приобретения недвижимости, так как именно после его подписания стороны могут быть на 100% уверенны в том, что одна из них получит деньги, а вторая – квартиру.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Аккредитив при покупке недвижимости – договор, заключенный между продавцом и покупателем квартиры, в соответствии с которым обе стороны доверяют банку контроль расчетов между ними.

Как это все реализуется на практике? Давайте рассмотрим весь алгоритм действий по порядку:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи недвижимости. На данном этапе обговариваются все условия сделки, в том числе и условия оплаты.
  2. Если стороны выбрали в качестве способа расчетов банковский аккредитив, то они идут в банк и заключают одноименный договор. Кстати, в большинстве случаев, стороны включают условия об аккредитиве в договор купли-продажи. В таком случае им не нужно подписывать никаких дополнительных соглашений между собой и можно сразу идти в банк открывать аккредитивный счет.
  3. Банк по поручению сторон открывает специальный расчетный счет, на который покупатель вносит денежные средства. Деньги покупателя «замораживаются» до тех пор, пока продавец не предъявит зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи.
  4. Договор подписан, аккредитивный счет открыт, деньги на счет внесены. Стороны идут в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии) для осуществления государственной регистрации сделки. Обычно на данную процедуру уходит до 7 рабочих дней в зависимости от различных условий. Например, ипотечные договора регистрируются 5 дней, соглашения, дополнительно заверенные у нотариуса – 3 дня.
  5. После получения зарегистрированного договора продавец идет в банк, где покупателем был открыт счет, предоставляет сотрудникам данной кредитной организации документы, подтверждающие выполнение своих обязательств перед покупателем в полном объеме (договор с печатью Росрееста). И только тогда банк снимает резерв со счета и выдает продавцу деньги.

Плюсы и минусы продажи квартиры через аккредитив

Опытные юристы и риелторы уже ни один десяток лет используют в своей практике банковский аккредитив, так как это не только очень удобно, но и несет в себе массу преимуществ:

  • Гарантия обеспечения прав обеих сторон сделки, т.е. покупатель уже не сможет забрать деньги и расторгнуть договор, а продавец получит их только после полного исполнения своих обязательств по договору купли-продажи.
  • Полностью исключены махинации с намеренным занижением или завышением стоимости договора. Так, например, при аренде банковской ячейки, о сумме, закладываемой в ячейку, знают только стороны. При продаже квартиры через аккредитив такое исключено, так как в соглашении четко указывается сумма, резервируемая на специально открытом счете.
  • Банк не осуществит передачу денег продавцу, если хотя бы одно из условий договора с аккредитивом будет нарушено.
  • В случае срыва сделки, покупатель получает возможность беспрепятственно получить свои деньги назад без лишних проволочек и банковских комиссий.

Единственный минус применения аккредитива при покупке недвижимости – определенное вознаграждение банку за осуществление данной операции. Но если посмотреть со стороны, то плюсов аккредитива в разы больше. Согласитесь, лучше заплатить вознаграждение банку и спать спокойно, чем немного сэкономить и каждую минуту изводить себя мыслями о честности продавца или покупателя во время сделки.

Аккредитив или банковская ячейка?

Выше мы уже говорили о плюсах и минуса аккредитива и немного упомянули банковские ячейки. Давайте наиболее подробно сравним два данных способа расчетов, и сделаем выводы о том, что же все-таки выгоднее: аккредитив или банковская ячейка?

Основным и практически единственным преимуществом банковской ячейки является дешевизна ее аренды. Как банковский инструмент расчетов она выгодна покупателю, но опасна для продавца. Это обусловлено тем, что в договоре аренды указывается лишь срок, ориентиры ячейки, данные продавца и покупателя. Сумма, закладываемая в ячейку, нигде не оговаривается, т.е. всегда есть риск того, что покупатель заложит меньше. Также возможна ситуация когда стороны захотят уйти от налогов и намеренно укажут в договоре сумму, не подлежащую налогообложению, а в ячейке в то время будет лежать фактическая стоимость квартиры.

При заключении сделки с использованием аккредитива все указанные выше риски невозможны, так как существуют обязательные условия, без которых сделка не состоится и банк просто не пропустит такое соглашение.

Преимущества продажи квартиры через аккредитив в данной ситуации на лицо, так как именно при таком способе расчетов обе стороны могут быть спокойны за безопасность сделки.

Обязательные условия договора с аккредитивом

Как и любое другое соглашение в гражданском законодательстве РФ, договор аккредитива между сторонами должен включать в себя обязательные условия без ссылки на которые, он будет просто недействителен. К таковым условиям можно отнести:

  • Стороны-участники расчетов с аккредитивом. Если это физические лица, то указываются паспортные данные, адреса проживания, номера телефонов. В том случае, когда одной из сторон выступает юридическое лицо (например, при покупке квартиры от застройщика) указываются все регистрационные данные фирмы: ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адреса, ФИО представителя и на каком основании он представляет интересы юридического лица.
  • Название и регистрационные данные банка, в котором открывается аккредитивный счет. При наличии у каждой из сторон своего банка, указываются данные всех кредитных организаций, участвующих в расчетах.
  • Дата и место заключения договора, его идентификационный номер.
  • Вид аккредитива. Выбирается сторонами на их усмотрение, но с учетом сложившейся практики. Так, например, для сделок с недвижимостью в большинстве случаев используется безотзывный депонированный аккредитив.
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель обязуются завершить сделку по купле-продаже недвижимости. На указанный промежуток времени и будет открыт счет, на котором зарезервированы деньги.
  • Сведения о приобретаемом объекте недвижимости (характеристики, местонахождение).
  • Данные о договоре купли-продажи (дата и место подписания, номер).
  • Стоимость квартиры по договору. Это необходимо для того, чтобы банк смог зарезервировать соответствующую сумму для лица, на которое возлагаются данные расходы. Возможны три варианта: покупатель, продавец, обе стороны делят расходы пополам.
  • Условия, после наступления которых, продавец недвижимости сможет получить свои деньги за сделку. Обычно в качестве такого условия выступает факт государственной регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
  • Полные реквизиты аккредитивного счета.

Стоит помнить о том, что банки могут включать в договор с аккредитивом дополнительные условия, так как у каждого из них есть свой образец, составленный с учетом практики конкретной кредитной организации. Перед тем как подписать любое соглашение, внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами и убедитесь в том, что каждое предложении вам понятно. Если у вас возникают вопросы, то не стесняйтесь их уточнить у сотрудников банка во избежание дальнейших недоразумений.

Какие есть льготы на квартиры молодым семьям;

Что такое альтернативная следка;

Как проверить юридическую чистоту недвижимости.

Виды аккредитивов

Исходя из сложившейся практики банковских организаций, можно выделить несколько видов банковских аккредитивов:

  1. Отзывной аккредитив – позволяет покупателю практически в любой момент без уведомления второй стороны отозвать деньги, лежащие на счету. Данный вид гарантий оплаты используется на практике довольно редко, так как в такой ситуации продавец заведомо находится в проигрышном положении.
  2. Безотзывный аккредитив – в отличие от предыдущего вида, запрещает владельцу денежных средств лежащих на счете забрать их обратно. На это потребуется согласие банка и уведомление продавца.
  3. Гарантированный аккредитив – данный вид аккредитива очень удобен для покупателя, так как в данном случае не обязательно сразу вносить деньги на расчетный счет. Банк спишет деньги со своего корреспондентского счета и уже затем будет их требовать у покупателя.
  4. Депонированный аккредитив – самый обычный из представленных видов, в соответствии с которым покупателю вносит деньги на счет, а банк их «замораживает» для продавца до окончания сделки.
  5. Аккредитив с оговоркой – условия такого соглашения позволяют перевести часть денег (аванс) продавцу еще до момента государственной регистрации договора купли-продажи
  6. Револьверный аккредитив – практически не применяется при сделках с недвижимостью, так как представляет собой перевод денежных средств продавцу по частям (например, когда применяется рассрочка платежа).

Конкретный вид аккредитива – обязательное условие любой сделки с недвижимостью при выбранном способе расчетов. Делая свой выбор в пользу той или иной разновидности аккредитива, будьте очень внимательны. Лучше предварительно посоветоваться со знающими людьми (юристами или риелторами).

Стоит ли использовать аккредитив при покупке недвижимости?

Далеко не каждый современный житель Российской Федерации хорошо разбирается в банковской и экономической терминологии.

В нашей статье мы подробно расскажем об одном из денежных обязательств при работе с платежами — аккредитиве, а также прольем свет на плюсы и минусы данного явления, о банках, которые используют такую функцию и о причинах, почему в современной России аккредитив редко используется при покупке недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва , Санкт-Петербург .

Что же из себя представляет аккредитив?

Компания клиента, по просьбе которой открыт аккредитив, называют аппликантом или же плательщиком по аккредитиву. Получатель платежа по аккредитиву (третье лицо) — бенефициар.

Т.е. аккредитив является одним из видов безопасных платежей, при которых гарантом выполнения сделки выступает сам банк.

При помощи аккредитива, возможно, осуществлять различные платежи в пользу третьих лиц (бенефициаров), если последний предоставит в банк нужные документы по платежу и затребуют указанную сумму в договоре. Важно знать, что при платежах по аккредитиву нужно соблюдать сроки указанные в договоре, иначе по истечению сроков получить платеж по документам будет невозможно. Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач.

Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

За рубежом аккредитив чаще всего используется как средства финансирования определенной сделки, по тому же типу, что и в случаях с банковской гарантией.

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

В Российской Федерации аккредитив регулируется нормативно-правовыми документами Центрального банка РФ, которые несколько отличатся от общепринятой в мире практики.

Виды аккредитивов

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив. Такой тип аккредитивов, как понятно с названия, может быть отозван либо самим плательщиком, либо банком-эмитентом.
  2. Безотказный аккредитив. Данный тип невозможно аннулировать.
  3. С красной оговоркой. Такой тип аккредитива предусматривает, что банк-эмитент имеет право уполномочить банк-исполнитель для проведения платежа-аванса. Название пошло со времен, когда такая деталь в договоре выделялась красным цветом.
  4. Депонированный или покрытый аккредитив. При использовании такого обязательства, банк-эмитент покрывает за счет кредита или средств самого плательщика всю сумму аккредитива на время сделки. Подобный тип весьма популярный именно на территории Российской Федерации.
  5. Гарантированный или непокрытый аккредитив предусматривает возможность списания средств с ведущего у него счета в пределах, которые были оговорены сделкой. Также возможно договориться об других возможных возмещениях потерь, которые уплачены бенефициару (получателю).
  6. Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  7. Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя. Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время. Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.
  8. Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.
  9. Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром. Чаще всего используется в исключительных случаях связанных с международной торговлей и ее определенными нюансами.
  10. Кумулятивный аккредитив дает возможность перечислить неистраченную сумму действующего аккредитива к сумме нового, который был открыт в той же банковской структуре.
  11. Некумулятивный аккредитив подразумевает возвращение неистраченных средств банку-эмитенту для последующего возвращения их на текущий банковский счет плательщика.

Процедура по выполнению аккредитива в России

Например, стороны впервые работают друг с другом и планируют заключить сделку, но так как ранее они еще не заключали договоров между собой, они побаиваются использовать в сделке предоплату или предпоставку и не готовы к этому.

В таком случае одна из сторон — покупатель, может обратиться в банк-эмитент, с просьбой открыть аккредитив на указанную в торговом договоре сумму. После открытия аккредитива в банке, для получения средств нужно какая-то гарантия выполнения условий договора, это могут быть документы о получении или отгрузке товара или другие, которые подтвердят условия сделки.

Когда сделка успешно завершена одна из сторон — продавец, должна отправить в банк-эмитент документы, которые выступят гарантией завершения сделки. После банк покупателя может осуществить платеж по ранее оговоренному аккредитиву с учетом полученных от банка-исполнителя инструкций. В конце, после выполнения всех банковских операций и уплате комиссии, сторона-получатель может забрать деньги указанные в документах.

Источник: http://rv-mo.ru/bank/akkreditiv-ili-bankovskaya-yachejka-chto-luchshe.html