Элементы договора купли продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости: понятие, характеристика, элементы


Бесплатная юридическая консультация:

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами.

Оглавление:

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами Гражданского кодекса РФ и других кодексов.

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Предметом договора является недвижимое имущество — имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса):


Бесплатная юридическая консультация:

  • земельные участки;
  • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);
  • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
  • космические объекты.

Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются.

  • Стороны договора продажи недвижимости, их обязанности
  • Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи жилого помещения. Договор продажи предприятия
  • Элементы и содержание договора продажи предприятия

Источник: http://be5.biz/pravo/g029/89.html

Договор продажи недвижимости

Продажа недвижимости

По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).


Бесплатная юридическая консультация:

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным, взаимным.

Общие положения о продаже недвижимости содержатся в § 7 гл. 30 ГК РФ. Особенности продажи земельных участков предусмотрены ЗК РФ, морских судов — КТМ РФ.

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает се собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.


Бесплатная юридическая консультация:

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

Предметом может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Таким образом, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его место расположения, адрес, назначение, год постройки, площадь и т. д. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор незаключенным.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).


Бесплатная юридическая консультация:

Поскольку недвижимость в большинстве случаев имеет неразрывную связь с земельным участком, при переходе права собственности на объект недвижимости необходимо разрешение вопроса о правах на земельный участок, соответственно при смене собственника земельного участка встает вопрос о правах на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В ст. 552 ГК РФ закреплены права на земельный участок при продаже здания.

По общему правилу по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Статья 553 ГК РФ устанавливает права на недвижимость при продаже земельного участка.

Если земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Определенными особенностями обладает передача недвижимости. Она оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем (ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Требования к форме договора продажи недвижимости установлены ст. 550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.


Бесплатная юридическая консультация:

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотарильного удостоверения договора продажи недвижимости (стороны могут сделать по своему усмотрению). Вместе с тем переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок регистрации установлен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т. д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ).

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Следует обратить внимание на то, что регистрации, по общему правилу, подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход права на нее.

Бесплатная юридическая консультация:

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Источник: http://www.grandars.ru/college/pravovedenie/dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Шпоры по гражданскому праву / Понятие, характеристика, элементы договора купли-продажи недвижимости

Понятие, характеристика, элементы договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами. Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю. Договор этот впервые выделен в качестве самостоятельного в действующем ГК РФ по причине значительной ценности предмета договора и регулируется только нормами ГК РФ и других кодексов. Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный. Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо. К недвижимому имуществу относятся: • земельные участки; • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр); • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации. • космические объекты. Законом к недвижимому может быть отнесено и другое имущество. Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.). Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (РФ, ее субъекты, а также муниципальные образования). На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления). Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга. В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров. Обязанности продавца: • передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества); • передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором. Обязанности покупателя: • принять недвижимое имущество по передаточному акту; • зарегистрировать переход права собственности. В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены. Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами. При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость. А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия). ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Для продолжения скачивания необходимо собрать картинку:


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://studfiles.net/preview//

Элементы договора продажи недвижимости

Стороны договора: продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Как правило, продавцом является собственник недвижимости, но может быть и уполномоченное им лицо. Участие тех или иных субъектов права в договоре продажи недвижимости, прежде всего юридических лиц может быть ограничено законодательством. Законодательство Республики Беларусь определяет круг субъектов, которые могут принимать участие в аукционах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности. С другой стороны, особенности приобретения государственной собственности иностранными физическими и юридическими лицами, а также юридическими лицами с участием иностранных инвесторов, определяются законодательством Республики Беларусь об иностранных инвестициях.

Предмет договора. Предметом договора является недвижимое имущество. В п. 1 ст. 520 ГК указывается на земельные участки, здания, сооружения, квартиры. Вместе с тем, это может быть и иное недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Многообразие и сложность объектов недвижимости предполагает необходимость точно указать в договоре все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. К числу таких данных относятся данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 525 ГК при отсутствии таких данных в договоре продажи недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора. В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.


Бесплатная юридическая консультация:

Правила ГК о форме договора продажи недвижимости не единственные, которые касаются особенностей заключения договора. В соответствии с п. 1 ст. 522 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно правил, содержащихся в ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами. Организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

Правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Глава 7 данного Закона определяет порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость дает право другой стороне требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 522 ГК сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 1 Указа Президента Республики Беларусь от 11.08.2005 г. № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах» установлено, что до 31 декабря 2010 г. договоры купли-продажи находящихся в сельских населенных пунктах жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи, заключаются в письменной форме и подлежат регистрации в сельском исполнительном комитете.

Цена в договоре продажи недвижимости. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 526 ГК). Условие о цене недвижимости должно согласовываться сторонами договора и обязательно выражаться в письменной форме. При несоблюдении этого правила договор о продаже недвижимости считается незаключенным.


Бесплатная юридическая консультация:

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 526 ГК).

Цена в договоре продажи недвижимости может быть выражена не в общей сумме, а за единицу площади недвижимости или иного показателя размера недвижимости (гектар и др.). В подобных случаях общая цена такого недвижимого имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На отдельные объекты недвижимости законодательством могут устанавливаться нормативные цены. Цена на объекты недвижимости, составляющие государственную собственность в отношениях по продаже недвижимого имущества, определяется в соответствии с нормативными правовыми актами, устанавливающими порядок оценки объектов государственной собственности. Положения о порядке проведения конкурсов, аукционов по продаже объектов республиканской собственности предусматривают при наличии определенных условий возможность уменьшения первоначальной стоимости объекта.

Содержание договора. Основной обязанностью продавца является передача недвижимости покупателю. Такая передача осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами или по иному документу. Обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акт передачи, сличительные ведомости и др.). Иное может быть предусмотрено законодательством или договором.

Особый порядок передачи устанавливается законодательством применительно к земельным участкам.


Бесплатная юридическая консультация:

К отказу продавца от исполнения обязанности передать недвижимое имущество, а покупателя – от обязанности принять это имущество приравнивается уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Покупатель по договору продажи недвижимости обязан принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

По смыслу правила, содержащегося в п. 3 ст. 522 ГК продавец и покупатель обязаны совершить действия необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст. 33 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором.

В тех случаях, когда по договору продажи недвижимости передается здание, сооружение или другой объект недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если собственником земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, является продавец этого имущества, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка. В тех же случаях, когда договор не определяет передаваемое покупателю недвижимости право на земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.


Бесплатная юридическая консультация:

Не препятствует продаже недвижимого имущества отсутствие права собственности на земельный участок у продавца расположенной на этом участке недвижимости. В этом случае продажа недвижимости допускается и без согласия собственника земельного участка, но только если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором.

Согласно ст. 524 ГК в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Статья 529 ГК указывает на особенности продажи жилых помещений. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением. Кроме того, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок продажи жилых домов и квартир регулируется специальным законодательством.

Договор продажи предприятия


Бесплатная юридическая консультация:

Договор продажи предприятия следует рассматривать в качестве разновидности договора продажи недвижимости. Признаки же договора продажи предприятия и его определение следует моделировать на основе понятия договора купли-продажи (п. 1 ст. 424 ГК), признаков договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 520 ГК) и самого договора продажи предприятия (п. 1 ст. 530 ГК).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи предприятия консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Институт продажи предприятия в его нынешним виде может считаться новеллой Гражданского кодекса. Тем не менее на тенденцию, характерную для гражданского законодательства первых лет существования союзных республик и основанную на осуществлении новой экономической политики указывает пример Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., который наряду с государственной и кооперативной собственностью различал частную собственность (ст. 52 ГК), а также допускал нахождение в частной собственности промышленных и торговых предприятий, имеющих наемных рабочих в количестве не превышающем предусмотренного законами (ст. 54 ГК).

Источники правового регулирования.Основные правила о продаже предприятия содержатся в § 8 гл. 30 ГК. Правила § 7 гл. 30 ГК применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства о договоре продажи предприятия.


Бесплатная юридическая консультация:

Элементы договора

Сторонами договора – продавцом и покупателем, как правило, являются субъекты предпринимательства, т.е. коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. При продаже предприятия в процессе приватизации государственной собственности продавцом выступает уполномоченное на совершение договора лицо, а в качестве покупателя субъекты приватизации, определяемые законодательством Республики Беларусь.

Предмет договора – это предприятие в целом, как имущественный комплекс. Объектом купли – продажи может быть и часть предприятия (п. 2 ст. 132 ГК), но в этом случае нет оснований применять такую гражданско-правовую форму как договор продажи предприятия. По мнению Е.Ю. Валявиной возможна продажа отдельных элементов, входящих в состав предприятия (здание, станок и др.) на основе общих норм о купле – продаже, а также передача по договору продажи предприятия лишь части этого предприятия.[166] При бесспорности первого с последним согласиться трудно, так как: а) в п. 2 ст. 132 ГК говорится о том, что часть предприятия может быть «объектом купли-продажи» и по смыслу этого правила именно объектом общей купли-продажи; б) в п. 1 ст. 530 ГК указан важный квалифицирующий признак договора продажи предприятия, а именно: «предприятие в целом как имущественный комплекс»; в) при продаже не предприятия в целом, а его отдельной части (здание, сооружение и т. д.) должен заключаться договор продажи недвижимости (ст. 520 ГК).

Наличие общих требований к предмету договора продажи недвижимости (ст. 525 ГК) определяет и особые требования к установлению предмета договора продажи предприятия. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Виды имущества входящие в состав предприятия как имущественного комплекса указаны в статье 132 ГК.


Бесплатная юридическая консультация:

Основу предприятия как единого имущественного комплекса составляют его производственные фонды, которые подразделяются на основные и оборотные фонды. Производственные фонды составляют собой материальные элементы предприятия. Нематериальные элементы – это имущественные права и обязанности обязательственного характера, характеризующиеся по данным бухгалтерского учета как дебиторская и кредиторская задолженность, исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные, авторские), исключительные права в отношении средств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование, товарный знак и знак обслуживания и др.). Материальные и нематериальные элементы входят в состав предприятия и по договору продажи предприятия переходят к покупателю. Иное может быть предусмотрено самим договором.

В соответствии с п. 3 ст. 530 ГК права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельности, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законодательством. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Установление состава предприятия и его характеристика как предмета договора продажи недвижимости предопределяют необходимость совершения продавцом и покупателем действий по составлению и рассмотрению: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Цена в договоре продажи предприятия определяется с учетом правил, установленных ст. 526 ГК («Цена недвижимости в договоре»). Цена в договоре продажи недвижимости является выражением стоимости предприятия как единого имущественного комплекса и зависит от оценки всех материальных и нематериальных элементов предприятия. Предусмотренные ст. 532 ГК действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, продиктованы потребностью в определении его цены.

Определение стоимости предприятия должно основываться на законодательстве о ценообразовании применительно к продаже недвижимости. Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.09.2008 г. № 232 утверждена Инструкция по оценке предприятий как имущественных комплексов (бизнеса).


Бесплатная юридическая консультация:

Эквивалентность в договоре продажи предприятия предполагается, но не всегда достижима, так как на определение стоимости предприятия оказывают влияние многие факторы: способы инвентаризации, конъюнктура рынка, ликвидность ценных бумаг, платежеспособность должников и многое другое.

Форма договора продажи предприятия и его государственная регистрация. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК). В обязательном порядке к договору прилагаются: акт инвентаризации (с инвентаризационными ведомостями), бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (п. 2 ст. 531 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 531 ГК договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Общий порядок осуществления регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса определен ст. 41 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». В соответствии с п. 2 ст. 41 данного Закона регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса являются основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, капитальные строения, (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, если соответствующие объекты или имущественные права на них входят в состав предприятия как имущественного комплекса. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.07.2004 г. № 650 утверждено Положение о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, а постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 19.07.2004 г. № 34-1, Инструкция об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации в отношении предприятия как имущественного комплекса.

После государственной регистрации договора продажи предприятия (п. 3 ст.531 ГК) требуется осуществление государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 522 ГК, ст. 535 ГК). В соответствии с п. 5 ст. 10 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основанием которых является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Содержание договора.Обязанностью продавца является передача в собственность покупателя предприятия как имущественного комплекса. Исполнение этой обязанности предполагает совершение продавцом всех необходимых для передачи предприятия действий и важнейших из них совместно с покупателем (п. 2 ст. 532 ГК). Сама же подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если только иное не предусмотрено договором. В соответствии с п. 1 ст. 534 ГК, передача продавцом покупателю предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные: о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о выявленных недостатках переданного имущества. В акте указывается также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

В п. 3 ст. 535 ГК содержится специальное правило способное повлиять на содержание права собственности продавца и покупателя, а именно: если договором продажи предприятия предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Покупатель обязан принять предприятие как имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как одну из обязанностей продавца или покупателя позиционирует п. 1 ст. 533 ГК, в соответствии с которым требуется письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия до его передачи покупателю.

Если кредитор не сообщил в письменной форме продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 533 ГК, вправе предъявить иск об удовлетворении этих требованийв течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.


Бесплатная юридическая консультация:

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (п. 4 ст. 533 ГК).

Статьей 536 ГК определены последствия передачи и принятия предприятия с недостатками. Применительно к договору продажи предприятия передача предприятия с недостатками означает: а) передача предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия; б) имущество, переданное по договору продажи предприятия, не соответствует условиям этого договора о качестве. В этих случаях последствияопределяются на основании правил, предусмотренных ст.ст. 430 – 432, 436, 439, 445, 449 ГК, если только иное не следует из договора и не предусмотрено п.п. 2 – 4 ст. 536 ГК.

Принятие покупателем предприятия по передаточному акту, в котором указаны сведенияо выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п. 1 ст. 534 ГК) не лишает покупателя права требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия. Таким же правом обладает покупатель в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия. В юридической литературе подвергается сомнению практическая значимость правил ГК (п. 3 ст. 536 ГК), касающихся права покупателя требовать уменьшения покупной цены при отсутствии в договоре или акте передачи предприятия перечня долгов (обязательств) продавца, поскольку никакие долги продавца не могут быть переданы покупателю без его согласия.[167]

Уведомление покупателем продавца о недостатках имущества, переданного в составе предприятия или отсутствии отдельных видов имущества, оставляет за продавцом право без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие, – ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, – непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и сроки, которые установлены в соответствии с законодательством или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 536 ГК).


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно ст. 537 ГК, правила ГК и иных актов законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат государственным и общественным интересам.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 538 ГК).

Договор мены консенсуальный, двусторонний и возмездный.

Договор мены был одним из первых договоров широко применявшихся в частной или деловой жизни древних римлян. Группа договоров, носившая название innominatskontrakten включала в себя Permutatio – договор об обмене. Общая характерная особенность договоров этой разновидности заключалась в том, что моментом вступления договора в законную силу считалось начало выполнения договорных обязательств одной из договорившихся сторон. Эти договоры начали действовать в постклассический период римского права, т. е. после III в. н. э.[168]

Договор мены оказался востребованным и в дальнейшем, поскольку в качестве адекватной гражданско-правовой формы обеспечивал оборот вещей без использования всеобщего эквивалента – денег. В гражданском праве Российской империи конца ХIХ в. мена была одним из наиболее разработанных институтов. В это время мена регламентируется договором, по которому одна сторона обязывается предоставить другой право собственности на какое-либо имущество, но с тем, чтобы и другая сторона передала ей право собственности на какое-либо имущество, не состоящее в деньгах.[169]

Источники правового регулирования.Основные положения о договоре мены содержатся в гл. 31 ГК. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены.

В отношениях с участием коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей мена долгое время позиционировалась в качестве товарообменных (бартерных) операций, порядок осуществления которых регулировался законодательством о товарообменных (бартерных) операциях. В результате реформирование экономических отношений естественным образом была восстановлена функция денег как всеобщего эквивалента и практически отпала необходимость в совершении товарообменных (бартерных) операций. По мере развития торговых связей такие сделки становятся тормозом дальнейшего расширения товарооборота, так как они вынуждают поставщиков приобретать товары в заранее согласованных объемах и номенклатуре в обмен на свою продукцию. В странах с развитой рыночной экономикой бартерные сделки не получили широкого распространения.[170]

Элементы договора

Стороны договора. По общему правилу – это любые юридические и физические лица. Общее требование – правосубъектность сторон договора. При этом, законодательство не связывает возможность заключения договора мены с необходимостью наличия статуса субъекта предпринимательства.

Возможность ограничения участия в договоре мены по общему правилу, определяется по аналогии с куплей-продажей. Сторонами в договоре мены могут выступать лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество, за определенным исключением, например комиссионер в договоре комиссии.

Предмет договора.Любые вещи, не ограниченные в гражданско-правовом обороте. В юридической литературе предполагается возможность мены имущественных прав. Из содержания гл. 31 ГК невозможно усмотреть прямого запрета договоров мены имущественных прав. Сама по себе мена имущественных прав не противоречит природе договора мены, и его заключение следует считать возможным.[171]

Цена в договоре мены. Обмениваемые товары имеют определенную цену. Возможность мены обуславливается равной ценой предполагаемых к обмену товаров. Гражданский кодекс презюмирует равноценность товаров. Расходы, связанные с передачей и принятием товаров несет сторона, выполняющая соответствующие обязанности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются равноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен законодательством или договором (п. 2 ст. 539 ГК).

Срок в договоре мены устанавливается по соглашению сторон. Это дата исполнения договора мены, выполнения определенного этапа работ, оказания услуг и т. п.

Форма договора мены. Договор мены, исполняемый в момент его совершения или же если, цена договора не превышает десяти базовых величин, может заключаться в устной форме. В остальных случаях договор мены должен заключатся в письменной форме.

Содержание договора мены. Основной обязанностью каждой из сторон является передача товара в собственность другой стороне. При этом расходы, связанные с передачей товара и принятием товара несет сторона, исполняющая соответствующие обязанности.

Если законодательством или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 541 ГК).

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 543 ГК).

Дарение относится к числу традиционных гражданско-правовых институтов, известных еще римскому гражданскому праву. Квалифицирующим договор дарения признаком является его безвозмездность.

Договор дарения может выступать в качестве реального и консенсуального.

Безвозмездность договора дарения означает, что отсутствует встречное предоставление. Данное обстоятельство указывает на парадоксальное совмещение традиционного с нетипичным, поскольку для гражданско-правовых договоров характерна возмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 171 ГК.

В доктрине гражданского права договор дарения позиционируется как односторонний, т. к. у одаряемого не возникает никаких встречных обязанностей.

Источники правового регулирования.Основные положения содержатся в гл. 32 ГК. Порядок безвозмездной передачи денежных средств, иного имущества, исключительных прав и других объектов гражданских прав установлен Указом Президента Республики Беларусь от 1 июля 2005 г. № 300 «О предоставлении и использовании безвозмездной (спонсорской) помощи».

Элементы договора дарения

Стороны в договоре дарения – даритель и одаряемый. Ими могут быть юридические и физические лица, Республика Беларусь, административно – территориальные единицы. В качестве одаряемого государство может выступать только в договоре пожертвования, что предопределяется направленностью пожертвования не на удовлетворение частноправовых потребностей, носителем которых государство по обыкновению не является, а на общественные нужды гуманитарного характера.

По общему правилу дарителем является собственник имущества. В соответствии с п. 1 ст. 547 ГК юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если только законодательством не предусмотрено иное. Такое ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости, т. е. стоимость которых не превышает пятикратного размера базовой величины.

Участник общей совместной собственности также может выступать в качестве дарителя имущества находящегося в совместной собственности. Однако это допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 256 ГК.

В соответствии с п. 4 ст. 543 ГК существенным условием договора дарения жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым в дар помещением.

Дарителем может быть и не собственник имущества, что менее свойственно практике гражданского оборота в силу природы дарения, предполагающего личное участие и проявление доброго расположения к одаряемому. Возможность совершения дарения представителем может быть ограничена законодательством, а в других случаях ставится под сомнение самой природой гражданского правоотношения, например при доверительном управлении имуществом (гл. 52 ГК).

Содержащиеся в ст. 546 ГК запреты на дарение основываются на правовом статусе отдельных субъектов права. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает установленного законодательством пятикратного размера базовой величины: а) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, – их законными представителями; б) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений – гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; в) в отношениях между коммерческими организациями.

Предмет договора дарения. Согласно п. 1 ст. 543 ГК предметом договора дарения может быть: вещь; имущественное право (требование); освобождение от имущественной обязанности.

По договору дарения могут передаваться движимые и недвижимые вещи, не изъятые из гражданско-правового оборота. Если передаваемая по договору дарения вещь требует наличия специального разрешения (лицензии), то одаряемый должен ее иметь.

Предметом договора дарения могут быть имущественные права, которыми даритель вправе распоряжаться. С другой стороны, возможность дарения имущественных прав может быть связана с необходимостью соблюдения специальных правил. Так, передача права требования к третьему лицу должна осуществляться с соблюдением правил § 1 гл. 24 ГК.

В консенсуальном договоре дарения его предмет должен быть точно определен посредством указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности. В противном случае обещание дарения ничтожно (ч. 2 п. 2 ст. 543 ГК).

Форма договора дарения. Специальные правила о форме договора дарения содержатся в ст. 545 ГК. По общему правилу дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Исключение сделано для договора дарения недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации и должен быть заключен в письменной форме. Такое же исключение сделано для договора дарения движимого имущества, когда такой договор должен заключаться только в письменной форме, а именно: а) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает более чем в пять раз установленный законодательством размер базовой величины; б) договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения, который в соответствии с п. 2 ст. 545 ГК должен быть совершен в письменной форме, но совершен устно, ничтожен.

Источник: http://megalektsii.ru/s41856t4.html